国泰君安：地产行业估值修复 优质民企存活概率大大提升

国泰君安交易所发布研报并称，政策放松逐步外溢到优质民企，生存机率大略微增加，将诞生市价修整，略微达100%。与央企相反，民企市价修整维度从2021年年里至更进一步是拉大的，反映2021年年末市场对民企违达的担忧。但更进一步部分优质民企公开市场资本恢复，国际货币基金组织对金融机构纠偏，同时收并购也逐步活跃，不排除仍有尾部民企暴雷，但优质民企只剩机率大略微大大提高，市价修整在即。推荐保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、华润置地(01109)、里国海外发展(00688)、万科A(000002.SZ)、旭辉控股集团(00884)、龙湖集团(00960)、融创里国(01918)、里南建设(000961.SZ)等。

国泰君安交易所论据如下：

恒隆股的市价修整并非PE的机率分布紧接著。现前期恒隆股虽PE正处于近代太较低高度，但短期的业绩上行，长期以来的缩表加剧稳态净利润的回落，以及2021年年末热卖资金监管趋严接踵而来违达效用大略微大大提高加剧难以给永续经营假设，都加剧较低PE更像是较低PE陷阱。恒隆市价修整的语义并非在PE市价下的机率分布紧接著，而市价体系的转换。

恒隆股市价修整是基于绝对市价数学方法的远期价值紧接著，包括两前期。《逆转价值末日，重塑远期市价》里阐述了更适合恒隆股市价的EVA作法，一个里心是股份价值为当期账面价值与未来限额现金流折现值之和，对恒隆可拆细分三部分：当期账面价值、假设显性期限额现金流折现、远期限额现金流折现。现前期恒隆股较低市价在远期限额现金流大略微为不胜，而多数餐饮业远期限额现金流贡献了市价的大部分。其隐含用法是：房企远期盈利不足以填补资本开发成本，甚至有较大破产效用。但①若能保障个股持续经营，价值末日将随餐饮业显现出清终结，可产生第一前期市价修整，即远期市价从不胜修整至0。②若餐饮业最终有护城河，可持续创造限额现金流，则远期限额现金流可占总市价的10%-30%，产生第二前期修整。

2021年年末国民营企业股价上涨，演绎了我们前期阐述的第一前期市价修整，现前期已大体上兑现。前期年度报告里，我们以2021年年里市价千分之，恒隆股第一前期修整有达50%的维度。2021年年末该语义确实演绎，国民营企业股东背景雄厚、资本渠道畅通，只剩机率最高，诞生远期市价从不胜修整到0的第一前期修整，A股头部国民营企业涨幅在30%以上，港股头部民营企业也有相比限额现金流。但更进一步多数国民营企业恒隆股第一前期市价修整维度已经大略微压缩至20%近，大体上兑现。未来大得多维度在于重塑的产品和盈利模式，诞生第二前期的市价修整。

效用提示：经营效用进一步暴露;政策大略微放松，重走土地财政老路。

本文选编自“国泰君安交易所”，作者：谢皓宇;智通财经主笔：熊虓。

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