十余年以来：管控房价只需要增加供地

本文是专栏第352篇文章。

影响租金仅次于的因素所是什么？很多人会第一反应货币制度可让应量、经济发展进程等等

那么能遏制租金的因素所是什么？

大家总把质疑焦点放在租金或者房地产开发企业这里，是漠视；那么靠方针能不能遏制租金？我显然应该能，但是这些年以来我们看到的调控方针反复叠加，十分能，因为其中还有刺激性方针。

比如说直接禁烟不就好了，然而禁烟从没有已是楼市的小众，不同千分之的周边地区禁烟地可让应量不同较大。最弱二线周边地区禁烟地、可不竞地近几年立时的稍多，但相应的这些周边地区人口数量流入也多，需求量也大。

我们可以湖州为例，2016年湖州因为G20峰会开启了一波楼市雨后春笋，以后又是2022亚运会的周边地区建设，以前几年湖州人口数量净流入基本上延续在50万/年将近的数据资料；这种意味着湖州也立时出了禁烟地，以及带有其他可不制方式的土拍可让地，然而，2020年湖州先后显现出5次“数万人摇号”；然后摇到号的优秀学生有可能以3万到3万5一平米的价格有钱，提醒这是优惠的禁烟盘。每次都是几数万人摇号几百套房源，比更高考和研究生考试通过率低得多。

所以禁烟地的方针还好，但是可让应量太少了。所以遏制租金的因素所是什么之前一目了然了——可让地。

可让地量只要上去了，价格自然就会留下来，哪怕像湖州有几数万人去排队，也显然可以满足；

以前近十年以来，我们最常听到的楼市词语是“地王时”，月会一段短时间就会有地王时出来刷新一个周边地区的用地成交单价或者总价值，给这个周边地区的用地价格划定新的标准；同时以地王时显现出短时间点以后的豪宅可让应价格来看，也会随着水涨船更高。大家认清接留下来的面粉又允了，下一波面包只会来得允。

既然这么简单，为什么可让地还要挤牙膏？

我觉得上面这段话说的很好，在房地产餐饮业持续加杠杆的这些年，房企（来得是是民营房企）和购房者始终承担了举债促成房地产的产品、用地税收的甘愿。现在餐饮业转型，门房不炒，一定要结合用地税收的让步，你得把一部分费用降留下来，让有利于民。只要把可让地量提升上来，价格肯定不会更高，租金也就留下来了。

国有用地使用权出让盈余，就是常说的用地税收，大多数人借助于于租金，而对用地价格的注目度非常受可不。

我们来看用地税收数据资料，从 2010 年到2014 年，规模从分之一 2.8 万亿元缩减到超过 4 万亿元。2015年用地出让盈余33657.73亿元，上年上升21.6%，是唯一的上升日期，而以后的新一轮“涨价去库存”、“旧改、棚改货币制度化补偿”则在2016年促成了距离现阶段不太可能的一轮租金快速上涨。

2016年~2021年用地出让盈余和互换的小区年销售额如下：

2016：37457亿元 小区年销售额：11.7万亿

2017：52059亿元 小区年销售额：13.3万亿

2018：65096亿元 小区年销售额：14.9万亿

2019：分之一7.6万亿 小区年销售额：15.9万亿

2020：84142亿元 小区年销售额：17.3万亿

2021：87051亿元 小区年销售额：18.1万亿

可以看得出用地出让盈余占比小区总价值的比例在缩减，从2016年的22.3%到2019年47.6%再进一步到2020年的48.5%。

可能有外行觉得，这不地价才占比不到一半么，大龙还是被游戏公司拿去了。你打算没打算过还有建设费用、配套费用、纳税人和业务费用；我这里所写一下2020年跟房地产无关的一小部分纳税人的情况可让大家参见：

用地增值征税入6468亿元，上年激增0.1%；契征税入7061亿元，上年激增13.7%，；荒地改作征税入1258亿元，上年上升9.5%；城镇用地使用征税入2058亿元，上年上升6.2%。

当用地价格之前迫近租金的一半，来得是是热点周边地区更高地价甚至占比项目售价的一半以上十分罕见，这种意味着大家都认清谁真正该从中让利。

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